Şufa Davaları

Şufa davaları, hakka ve mülkiyete konu olan malın, malikinin 3.kişiye malını tamamen ya da kısmen satması durumunda tek taraflı verilen irade beyanıyla malın alıcı olmasını sağlayan yenilik meydana getiren hakka önalım hakkı adı verilir. Önalım hakkı miras hukukundan ya da sözleşmeden meydana gelebilir. Önalım hakkı üçe ayrılır;

1. Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesi gereğince yasal önalım hakkı
2. Türk Medeni Kanunu’nun 735. Maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun 240. Maddesi gereğince sözleşmeden doğan önalım hakkı
3. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu gereğince sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkı

Yasal Önalım Hakkı

• Paylı mülkiyetlerde bir paydaşın taşınmazın üstündeki payını kısmen ya da tamamen 3.kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satanın payını öncelikli şekilde satın alma yetkisini tanıyan haktır.
• Paydaşlar ya da paydaş önalım hakkını kullanmazsa gerçekleştirilen satış varlığını sürdürür.

Yasal Önalım Hakkı Şartları

Yasal önalım hakkının meydana gelebilmesi için aşağıda listelenen şartların oluşması gerekir.

• Yasal önalım hakkında sadece paylı mülkiyetlere tabi olan taşınmazlar söz konusudur.
• Bu hak sadece paydaşlar tarafından kullanılır.
• Fiilen taksimi yapılmamış taşınmazlar kullanılabilmektedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Şartları

• Sözleşmelerden doğan önalım hakkı, yükümlü olan kişinin hakkının konusunu 3.kişiye satması durumunda hak sahibi kişiye tek tarafa ait irade beyanı sayesinde satılanın mülkiyet hakkın belirlenen bedel dahilinde talep yetkisi veren yenilik doğuran haktır.
• Önalım hakkının kullanılması adına önalım sözleşmesinin bulunması gerekir.
• Sözleşmeden doğan bu hak hukuksal niteliğinden dolayı alacak hakkıdır. Yalnız durumun tarafları ve külli halefleriyle ileri sürülebilir. 3.kişiler için hakkın ileri sürülmesi adına tapu sicilinde uygulanacak şerh ile mümkün olur. Bunun içinde şerh sözleşmesi yapılmalıdır.
• Şerh aracılığıyla ilk satış işleminde kullanılabilecek önalım hakkı şerh işlem süresince yapılan tüm satışlarda kullanılabilir.

Sınırsal Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı

Hakkın kullanılabilmesi adına dava konusu olan taşınmazın tarımsal arazi olması ilk şarttır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu gereğince bu hak sınırdaş malikin tarımsal arazi olan komşunun parselini sattığını öğrenince yahut komşusunun parselini satışa çıkaracağı konusunda bilgi vermesiyle ortaya çıkar.

Şufa (Önalım) Hakkının Kullanılmayacağı Durumlar

• Taşınırlarda
• Vakıf kurma işlemlerinde
• Kamulaştırmada
• Trampa durumunda
• Bağışla alakalı karma sözleşmelerde
• Kat ve el birliği mülkiyetlerinde
• Arttırma aracılığıyla yapılacak satıştan cebri arttırma satışlarında
• Hâkim kararı ile paylı mülkiyetin farklı bir kişiye geçmesi durumunda
• İki şirketin birleşme durumunda
• Miras paylaşımında ve geçmesinde, mirastan feragat tarzında hukuksal amaç ile saiklerin baskın kalmasında
• Resmi şekle ters, ehliyetsiz veya muvazaalı kişi tarafınca yapılan, ahlaka ve hukuka aykırı satış sözleşmelerinde
• Eşya kullanım borcunu ortaya çıkartan ürün kirası ile adi karada
• Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlarda
• Paylı mülkiyetin konusu taşınmazın paydaşların arasında fiili şekilde taksim edilerek payda tarafınca 3.kişiye satılması halinde
• Paydaşların kendilerine ait paylarını eşine, kocasına ya da çocuklarına devir yapması halinde satış sözleşmesi bulunmasa da satıştan kaynaklı farklı miras hukukuna ait amaçların ya da bağışlanmanın bulunması

Şufa (Önalım) Hakkı Nasıl Kullanılır ve Feragat Mümkün müdür?

Şufa hakkı, 3.kişiye yapılacak olan pay satış işleminde söz konusu olacaktır. Hak sahibi olan paydaş alıcı yani 3.kişi aleyhine dava açılabilecek olan önalım hakkını kullanılır. Şufa hakkı olan paydaş isterse önalım hakkından feragat edebilme şansına sahiptir. Somut satışla alakası olmayan nitelik önalım hakkında feragat resmi şekilde yapılır ve tapu için şerh verilir. Akdi olan durumlarda feragat geçerli sayılmaz.

Şufa (Önalım) Davasında Taraflar

Paylı mülkiyete konu olan taşınmazdaki payını 3.kişiye satan paydaşlar veya paydaş davacı olan kısımdır. Önalım hakkını konu olan taşınmazda satılan payın alıcısı davalıdır. Davalı yeni maliktir.

Hak Düşürücü Süreler

1. M.K 733/3. Maddesi gereğince, “önalım hakkı satışın hak sahibi olan kişiye bildirilmiş olduğu tarihin üstünden 3 ay ve satışın üstünden 2 yıl geçince düşer.”
2. Süreler niteliklerinden kaynaklı hak düşürücü özelliğe sahip olduğundan zamanaşımların olduğu gibi sürenin kesilmesi, durdurulması kesinlikle mümkün değildir.
3. Hakimler yargılama sürecinde süreler konusu her zaman göz önünde bulundurur. Taraflar bu konuda itiraz edebilir.

Şufa (Önalım) Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

6100 sayılı H.M.K 2/1. Maddesi gereğince görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili kılınan mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak karşımıza çıkar. İçeriklerimizin devamı için Google baz alarak sitemizi bulun.