Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar

Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalar, İki taraftan bir tanesinin taşınmaz ya da taşınır kullanımlarını teslim ettiği, teslim alanın bundan dolayı anlaşılan meblağı ödemeyi kabul ettiği sözleşmelere kira sözleşmesi adı verilir.

Sözleşme iki tarafın onay vermesinde sonra yapılır. Ticarethane, ofis, mağaza gibi yerlerin kiralanmasına da işyeri kira sözleşmesi adı verilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesi gereğince iş yeri kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir.

İspat bakımından yazılı şekilde yapılması gerekir.Sözleşmede bulunan adresle kiraya verilecek olan taşınmaz adresinin aynı olup olmadığına ve herhangi bir kuşkuya mahal bırakmadan açık şekilde belirtilmesine dikkat etmek önemlidir.

İşyeri Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Noktalar

İşyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması için detaylara dikkat edilmelidir. Sözleşme hazırlanırken;

1. Kiranın ödenme zamanı net şekilde belirlenmelidir.
2. Kira bedelinin brüt ve net rakamları belirtilmelidir.
3. İşyerinin brüt ve net metrekaresi sözleşmede belirtilmelidir.
4. İşyeri için anlaşılan kira bedel tutarının resmi yollar ile gönderilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
5. Kiracı işyeri kirasını düzenli ödediği zaman taşınmaz sahibi kiracıyı çıkartamaz ve kira sözleşmesi kendiliğinden uzar.
6. Kefaret ya da kefil konusundaki şartlar sözleşmeye detaylı şekilde eklenmelidir.
7. Fesih koşulları detaylandırılmalıdır.
8. Cezai şartlar detaylı yazılmalıdır.
9. Tarafların arasında aidat, vergi ve diğer masraflar konusunda sorumluluklar varsa sözleşmeye eklenmelidir.

Tahliye Davası

Tahliye davası, taşınmaz sahibinin kiraya vermiş olduğu taşınmazı kanun nezdinde belirlenen sebeplerden kaynaklı boşaltılması adına açılan davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun da ve İcra İflas Hukuku’nda tahliye davası konusunda gerekli düzenlemeler bulunur. Bu dava kira sözleşmesinin sına ermesini kiracının da taşınmazdan tahliye edilmesini sağlar. Kira sözleşmesi belirsiz ya da belirli süreli olarak 2 şekilde düzenlenir. Belirli süreli sözleşmede belirlenen tarihte sözleşme sona erer. Belirli süreli olan sözleşmelerde sözleşme süresinin bitmesine 15 gün kala kiracıya bildirim yapılmalıdır. Bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme belirlenen koşullar dahilinde 1 sene uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli yapılan sözleşmelerde farklı bir fesih zamanı kararı alınmadıkça yasal olan fesih dönemine uyulduğu zaman fesih yapılır.

Bildirim Aracılığıyla Kiracının Tahliyesi

Bildirim aracılığıyla yapılan tahliye talepleri Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi gereğince düzenlenmiştir. Kira sözleşmelerindeki 10 senelik uzatma zamanında taşınmaz sahibi her uzatma yılının bitiş tarihinden 3 ay öncesinde bildirim yaparak sözleşmeye son verebilir.

Dava Aracılığıyla Kiracının Tahliyesi

Taşınmaz sahibinden ve kiracı olandan kaynaklı meydana gelen sorunlar olarak 2 ana başlıkta toplanır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 352. Maddesinde tahliye ile alakalı talepler yer almaktadır. Kiracı kira olarak belirlenen borcunu ödemezse taşınmaz sahibi kiracısına 30 günlük ödeme için süre verebilir. Bu süre zarfında da ödeme yapılmazsa sözleşmenin fesih yapılacağı belirtilir ve temerrüt sebebiyle tahliye davası da açılabilmektedir.

Taşınmaz Sahibinden Kaynaklı Tahliye Davası

• Taşınmazın sahibi eşi, üstsoyu, altsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin iş yeri veya konutu gereksinimden kaynaklı kullanma zorunluluğuna gitmesi durumunda
• Kiralanan taşınmazın genel onarımı, değiştirilmesi ya da genişletilmesi konusunda gereklilik durumlarında kullanımın gereksiz olduğu hallerde belirli süreli sözleşmelerin süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerin genel hükümleri dahilinde fesih zamanlarından belirlenen süreden sonraki 1 aylık dönem içinde dava aracılığıyla sözleşme sona erebilir. Taşınmaz sahibi belirlenmiş nedenlerden kaynaklı tahliye talebinde bulunmuşsa belirlenen kişiden farklı bir kişiye kiraya veremez.

Yeni Malikten Kaynaklı Tahliye Davası

• Taşınmazı satın alan kişinin eşi, üstsoyu, altsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişileriniş yeri veya konutu gereksinimden kaynaklı kullanım zorunluluğu bulunuyorsa tapu üstünde tescil yapılmasından sonra 1 aylık süre içerisinde kiracıya bildirim yapılmalıdır.
• Yazılı bildirimde kiraya veren kişinin taşınmazı devir ettiği ve ödenecek olan kira bedelinin yeni malike ödenmesi gerektiği ve ödemenin hangi bankaya yapılacağı yazılmalıdır. 1 aylık süre içinde bildirimde bulunulmasından 6 ay sonrasında yapılan sözleşmenin sona ermesinde tahliye konusunda Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Kiracıdan Kaynaklı Tahliye Davası

• Kiracı kiraladığı taşınmazı boşaltma konusunda yazılı olarak bildirim almışsa ve boşaltma işlemini gerçekleştirmemişse, yazılı bildirimle taahhüt etmiş olduğu tarihten itibaren 30 gün içerisinde icraya başvuru yaparak ya da dava yolunan giderek sözleşmesini sona erdirebilir.
• Bir seneden daha kısa olan sözleşmede kira için belirlenen bedelin ödenmemesi durumunda, ihtarda bulunulması halinde taşınmaz sahibi kira sözleşme süresinin bitiş tarihinden ve ihtarda bulunduğu tarihten sonraki 1 aylık süre içerisinde dava yoluna gidebilir.
• Bir sene ve bir seneden uzun olan sözleşmelerde, bir sene ya da daha uzun ödenmeyen bedellerde, taşınmaz sahibi iki ihtarda bulunmuşsa kira yılı baz alınarak 1 aylık süre içerisinde dava yoluna gidebilir.
• İhtar işlemlerinin noter aracılığıyla yapılması gerekir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Tahliye davalarına bakan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yalnız ilamsız icra aracılığıyla tahliye talebi olan davalar için geçerli bir durumdur. Yetkili olan mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Güncel içeriklerimize ulaşmak için Google aracını baz alabilirsiniz.