KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi gereğince kiraya veren ile kiralayanın kira dönemi içinde geçerli sayılacak bedel üstünde uzlaşamamaları sonucunda kira döneminde ödenecek olan bedelin tespit edilmesine ilişkin davadır. Kira tespit davası olarak da bilinir. Türk Borçlar Kanunun 344. Maddesinde kira bedelinin belirlenmesi konusunda düzenlemeler bulunur. Kiraya veren kişi ya da kişilerin yeni gelen kira döneminde kiracının aleyhine değişiklikler yapması mümkündür. Bu değişikliklerin yapılması adına belli sınırlamalar vardır. Geride kalan kira dönemi içinde tüketici fiyat endeksinde 12 aylık ortalamalar dahilinde değişim oranı hesaplanmalıdır. Yeni kira döneminde belirlenen bedelin bu oranın üzerine çıkmaması gerekir. Sınırlama sadece 1 senelik kira sözleşmeleri için geçerli değildir. 1 seneden daha uzun sözleşmeler içinde bu durum geçerlidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları Nelerdir?

Davanın açılabilmesi adına belli başlı durumların mevcut olması gerekir. Bunlar;

• Kira sözleşmesi bulunmalıdır ve geçerli olmalıdır. Kira sözleşmelerinde resmi, adi yazılı şartı bulunmaz. Kiraya verme işlemi sözlü bile yapılabilir. Yalnız hayat içinde ispat edilmesi adına kira kontratının bulunması esas alınır.
• Davanın açılmasında hukuki yarar bulunması gerekir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Zaman Açılır?

Kural açısından bakıldığında bu dava her zaman açılabilir. Özel düzenlemeler neticesinde farklı sınırlamalar getirilmiştir. Örneğin; 1 senelik sözleşmede anlaşılan kira bedeli olduğundan dolayı açılacak olan davada hukuki yarar bulunmaz. Kanun nezdinde ihtar şartı bahsi bulunduğundan 30 günlük süre için kural bulunur. Bu süre davanın sonucu açısından önemlidir. Bunların yanı sıra 5 senelik kira süresi durumu da vardır. Belli başlı durumlarda kira süresinin 5 seneyi aşmaması davanın ikame edilmesi konusunu mümkün kılmaz.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında İhtar Şartı

İhtar şartı, davanın açılış süresi ile davaya etki açısından sonuçlar ortaya çıkartır. Kiraya veren kişinin 1 senelik kira döneminin bitimine en az otuz günlük süre kalınca ihtar çekmesi ve dava açması halinde mahkemece ortaya konulacak tespit kararı sonucu yeni kira döneminin başlama tarihi dikkate alınarak geçerli sayılır. Dava sözleşmenin yenilenmesi 30 gün kalarak açılabilir. Yahut 30 günlük süre zarfında kiracıya kira yenilenmesi konusunda ihtar gönderildiyse dava yenilenen kira döneminin içerisinde ikame edilebilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıl Kuralı Nedir?

Koşulların varlığına göre farklı durumlar gündeme gelir. Bu durumlar;

1. Kiranın süresi 5 senenin altındaysa; taraflar önceki senenin kira ÜFE artışının üstünde olmamak şartıyla serbest bir şekilde kira artış bedelini belirleyebilir. Yasal sınırların içerisinde anlaşma sağlanmış ve kiranın süresi 5 senesi geçmemişse kira bedelinin tespiti davası mümkün olmaz.
2. Tarafların arasında anlaşma yoksa ve kiranın süresi 5 senenin altındaysa; davaya ikame etmek mümkündür. Taraflar mahkemede kira bedeli ve artış oranı konusunda talepte bulunabilir.
3. 5 seneden uzun süreli ya da 5 seneden sonra yenilenmiş kira sözleşmeleri; tarafların arasında anlaşmanın olup olmadığı bakılmadan dava ikame edilir. Emsal taşınmazlar, gayrimenkulün durumu, sair unsurlar, ÜFE artış oranı dikkate alınarak bedel tespit edilir.
4. Kira bedeli sözleşmesi yabancı para cinsinde belirlenmişse; sözleşme tarihi üstünden 5 sene geçmedikçe kira bedeli konusunda değişim yapılmaz. Bu durum kuraldır. Yalnız bu kural bir istisnası vardır. Türk Borçlar Kanunun 138. Maddesi gereğince ifa güçlüğü halleri varsa, taraflar 5 senelik süre dolumuna bakmadan dava açabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasını Açabilecek Kişiler

Kira bedeli tespit davasında davayı hukuki yararı bulunan kişiler açar. Bu işiler kira sözleşmesinin taraflarıdır. Dava sadece kiraya veren kişi tarafından değil kiracı tarafından da açılabilir. Kiracı sözleşmede kararlaştırılan ve kanunda belirlenen sınırlamaların dışına kiraya verenin çıktığını düşünüyorsa bedel tespiti için dava açabilir. Kira sözleşmesindeki tarafların yanı sıra taşınmazın maliki ya da paydaşları tarafından da bu dava açılabilir. Kiralananın el değişimi mevcutsa yani yeni malik mevcutsa eski malikle aynı haklara sahip olacağından dava açma hakkı bulunur.

Yani Malik Kira Bedelinin Tespiti Davasını Açabilir mi?

Kiralananın el değişmesi durumu varsa kiracının yapılan sözleşmeye bağlılığı açısından fark bulunmaz. Yeni malikte eski malik gibi kira sözleşmesine olduğu gibi bağlılığını sürdürür. Kiralananın sahibiyle yeni bir sözleşme yapılsa bile önceki kontrat tarihinden itibaren geçerli sayılır. Malikin eski ya da yeni olması kira bedeli tespiti davası açısında anlam ifade etmez.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Bu davada görev alan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili olan mahkemede taşınmazın yer aldığı yerdeki mahkemedir. Davanın görevli ve yetkili mahkeme açılması gerekir.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Dilekçe Örneği

Davanın dilekçesinin detaylı ve dikkat içinde hazırlanması önemlidir. Ayrıntılara dikkat edilmezse büyük düzeyde hak kayıpları meydana gelebilir. Online ortamlarda dilekçe örnekleri yer alır. Bunların çoğunluğunda hukuki açıdan hatalar vardır. Ayriyeten somut olaylar dikkate alınmadan hazırlanmış örneklerdir. Dilekçe olaydaki taşınmazın değerlendirilmesi yapılara ve mevzuat detaylı şekilde dikkate alınarak hazırlanır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Ne Kadar Sürer?

Kira bedelinin tespiti davasının ne kadar süreceği konusunda net bir zaman vermek doğru olmaz. Dava sürecindeki mahkemenin yoğunluğu, delillerin sunulması, duruşma aralıkları davayı uzatabilir. Bu tarz davalarda mahkemece bilirkişi ataması yapılarak hesaplama istenir. Bilirkişi emsal düzeydeki taşınmazları dikkate alarak hesaplama yapar. Kira bedelinin tespiti davası ortalama 1 ila 1,5 sene aralığında çözülür.

Kira bedelinin tespiti davası ile alakalı içeriğimizin sonuna gelmiş bulunmaktayız. Bunlar gibi konulara ulaşım sağlamak için sitemiz üzerinden veya Google arama motoru üzerinden arama sağlayabilirsiniz.